近日，龙华区人民政府印发《龙华区城市更新和土地整备“十四五”规划》（以下简称规划）。
【资料图】
规划表示：
●到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于1220公顷。其中，力争实现直接供应用地达140公顷和空间储备用地达430公顷，完成综合整治用地不少于650公顷。
● 大力推进九龙山区块、环鹭湖区块、大浪区块、黎光区块产业空间土地整备，保障人工智能、生物医药、智能制造、 5G电子信息、数字物流+新型显示等产业企业落地。
● 以国际化视野、都市核心区标准推动北站片区城市更新，加强整体城市设计研究，建设吸引人才的高品质空间和配套设施。
● “十四五”期间，建议城中村改造计划规模占比 29%，建议旧工业区改造计划规模占比 70%，其 中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于60%，用地规模不低于126公顷；“工改商住”类计划占旧工业区改造比例不高于40%，用地规模不高于84公顷。
● 加大土地整备对住房用地供应的支持力度，“十四五”期间，通过土地整备完成不少于1.2平方公里的居住潜力用地。合理调控居住用地的住房结构，土地整备用地供应居住用地以建设保障性住房为主。产业集聚区周边以建设保障性租赁住房和共有产权住房为主，公共交通便利地区以建设保障性租赁住房和公共租赁住房为主。
● “十四五”期间，着力保障基础教育学位，加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度，规划期内通过城市更新和土地整备完成义务教育阶段学校不少于21所，占地规模不低于31.6公顷，预计可提供学位3.3万个。
● “十四五”期间，通过城市更新和土地整备落实和预留赣深高铁、深大城际、深广中轴城际、深惠城际，和轨道18号线、21 号线、22号线、25号线、27号线等建设空间，完善轨道交通网络。
分项目标
1、规划期内坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，除违法建筑、经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑以及满足存量低效用地盘活评价标准的用地外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新片区内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。除增建必要的公共服务设施和盘活存量低效用地外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新片区内拆建比不应大于2。
2、到2025年，全区城市更新和土地整备实施规模不少于1220公顷。其中，力争实现直接供应用地达140公顷和空间储备用地达430公顷，完成综合整治用地不少于650公顷。
3、有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全区新增更新单元计划规模建议为300公顷，年度规模建议60公顷。
4、规划期内保留提升1550公顷工业区，政府主导整备完成连片产业空间150公顷，升级改造250公顷产业用地。规划期内合理控制“工改 M0”类拆除重建更新单元计划用6地规模不超过40公顷。
5、加大住房保障力度，通过城市更新和土地整备持续稳定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），规划期内力争通过土地整备完成不少于1.2平方公里的居住潜力用地，通过拆除重建类城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）面积不少于100万平方米。尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新片区内居民应就地、就近安置，就地、就近安置率不应低于 50%。
6、通过城市更新有效增加教育设施、医疗卫生设施、文体设施、交通设施、市政公用设施、绿地与广场等公益性项目。通过土地整备重点保障一批高中等全区紧缺的公共服务设施项目用地，弥补民生短板；落实水厂、水质净化厂、供电设施等市政设施用地，提升市政支撑水平；超前开展轨道交通线路及配套设施用地的城市更新和土地整备工作，提高交通服务品质。
规划策略
1、加强重点片区统筹引导
推动数字经济圈高质量开发：
● 大力推进九龙山区块、环鹭湖区块、大浪区块、黎光区块产业空间土地整备，保障人工智能、生物医药、智能制造、5G 电子信息、数字物流+新型显示等产业企业落地。
● 加快铭可达、茜坑、樟坑径、同富裕工业园、银星、观城等产业片区连片改造，加速片区产业升级扩能，重点发展智能终端+跨境电商、人工智能、生物医药、智能制造、5G 电子信息、数字生命等产业。
● 重点推动鹭湖中心城、大浪时尚小镇、观澜文化小镇的城市更新，支持打造“行政+科技+文化+生活”综合服务中心、世界知名时尚中心、国际数字文化小镇。
加强中央活力区高品质建设：
● 以国际化视野、都市核心区标准推动北站片区城市更新，加强整体城市设计研究，建设吸引人才的高品质空间和配套设施。推进华南物流园改造升级，促进物流业与制造业深度融合。重点开展梅林关片区土地整备，突出总部、创新、生态等功能，建成南部门户枢纽。加大龙华超级商圈城市更新统筹，强化政府引导作用，统筹片区规划编制，繁荣创新商贸业业态，打造科技商贸服务中心。
强化三大都市走廊空间统筹
● 推进梅观创新走廊产业空间整备和连片改造，引导旧工业区升级改造，为总部研发和科技服务提供空间支持，推动富士康、华为上下游产业智能化转型和高端化发展。重点推动观澜河生态走廊城中村改造，助力观澜河碧道建设，提高城市环境品质，释放文化活力，促进山水与城市交融。加快龙澜智造走廊土地整备，加大旧工业区升级改造支持力度，带动制造业升级转型。
加强重点片区特色化打造：
● 加大九龙山数字城的土地整备力度，培育区域创新增长极，促进深莞产业协同。提升北站国际商务区、鹭湖中心城、龙华超级商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇的城市更新统筹力度，增加高品质商业、服务业空间，优化公共服务设施水平、打造高品质公共空间、保障产业特色发展空间。
2、强化产业空间保障
● 划定土地整备区2.5平方公里，包括九龙山高尔夫片区、梅观创新走廊福城观澜产业地块和大浪横朗片区，由政府主导推进土地整备工作，完成土地整备用地面积不少于1.5平方公里。
● 划定连片改造区2.5平方公里，包括华南物流园片区、茜坑连片改造升级片区、观澜银星片区、樟坑径片区、同富裕工业园等片区，由政府引导、政企合作，开展以拆除重建为主，融合土地整备、产业用地提容、综合整治等多种方式的二次开发活动。
● “十四五”期间，龙华区新增“工改 M0”类拆除重建更新单元计划用地规模不超过40公顷。
● 优先推进九龙山、鹭湖-清湖、黎光-银星三大先进制造业园区内的旧工业区升级改造和土地整备项目，加速打造战略性新兴产业和未来产业集群。充分发挥M0用地的创新资源集聚作用，推动“工改 M0”项目向九龙山数字城-福民创新园片区、观澜高新区、富士康及周边片区等集中。
3、着力提升民生质量
● 以需求为导向，指引义务教育学校的空间布局，优先推进现状供需矛盾突出的学区内城市更新和土地整备项目。在城市更新和土地整备利益统筹项目中严格按照相关标准贡献义务教育设施用地、配建幼儿园以及托班，鼓励含办公、产业的更新整备项目配置幼儿园和托班，促进婴幼儿照护服务发展。
● 加大土地整备对高中、医院、文体等重大公共服务设施建设的支持力度。优先推动有利于重大公共服务设施建设的更新单元计划立项、规划审批与项目实施。
● 加大土地整备用地向保障性住房的倾斜力度，优先保障保障性住房用地供应。
● 综合运用城市更新和土地整备手段，加大对区域性交通设施建设的支持力度，预留赣深高铁、深广中轴城际、鹭湖枢纽等国家铁路、城际轨道、轨道交通枢纽建设用地。
● 超前开展拟纳入轨道五期规划建设的轨道线路及配套设施的土地整备工作，协调其周边的城市更新项目实施时序，保障其顺利实施。
● 优先推进机荷高速改扩建工程、龙澜大道北延段、清平高速公路北段、悦兴路西延等战略性通道及其沿线地区城市更新和土地整备，提高辖区对外交通联系。积极推动辖区内物流枢纽和物流转运中心的城市更新和土地整备工作，促进物流业与制造业深度融合。
● 加快编制大水田古村、观澜古墟、鳌湖村、俄地吓村、樟坑径上围村等历史风貌区保护规划，指导涉及历史风貌区的更新整备项目管理审批。
更新整备潜力与规模
按照上述标准识别龙华区城市更新对象规模41.86平方公里。具体包括旧工业区25.82平方公里，其中，位于工业区保留提升区的旧工业区6.63平方公里；城中村14.46平方公里，其中，位于综合整治分区的城中村8.56平方公里；旧城区1.58平方公里。
以《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》划定的整备对象为基础，结合现场踏勘，识别龙华区土地整备对象共4.67平方公里，其中，连片产业用地1.88平方公里，意向整备用地2.56平方公里，重大民生设施用地0.23平方公里。
综上汇总所得龙华区城市更新和土地整备对象总面积2145.73平方公里，不含城市更新对象和土地整备对象空间重叠面积0.8平方公里。扣除工业区保留提升区、城中村综合整治分区后，城市更新和土地整备对象面积30.53平方公里，主要分布在北部的观澜、观湖、福城、大浪四个街道，占全区城市更新和土地整备对象的82%。
更新整备结构与空间指引
“十四五”期间，建议城中村改造计划规模占比 29%，建议旧工业区改造计划规模占比 70%，其中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于60%，用地规模不低于126公顷；“工改商住”类计划占旧工业区改造比例不高于40%，用地规模不高于84公顷。旧城区改造计划比例建议控制在1%左右，用地规模约3公顷，以旧商业区改造为主。
“十四五”期间用地供应主要用于支持数字经济产业发展，落实重大交通、市政基础设施和公共服务设施，保障住房供应，适应弹性发展需求。建议供应储备工业用地145公顷，占用地供应储备总规模的25.4%；交通、市政和公共服务等各类公共用地190公顷，占用地供应储备总规模的33.3%；居住潜力用地155公顷，占用地供应储备总规模的27.2%；弹性发展用地80公顷，占用地供应储备总规模的14.0%。
龙华区土地整备空间范围包括产业空间整备区面积7.28平方公里、综合功能整备区面积4.63平方公里、重大公共服务和基础设施用地面积0.38平方公里、2021年土地整备年度计划项目面积19.40平方公里，去重后总规模20.92平方公里。
公共服务和基础设施规划指引
“十四五”期间，着力保障基础教育学位，加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度，规划期内通过城市更新和土地整备完成义务教育阶段学校不少于21所，占地规模不低于31.6公顷，预计可提供学位3.3万个。
通过城市更新和土地整备高标准规划建设幼儿园，鼓励配建不少于6班的独立占地幼儿园。
“十四五”期间，不断完善公共服务体系，通过城市更新和土地整备保障不少于1所高中的新、改、扩建用地，涉及用地面积约 10.14 公顷；通过成规模城市更新和土地整备， 积极保障医院的新、改、扩建用地。规划期内全区通过城市更新和土地整备重点落实大浪文化艺术中心、大浪体育中心等一批市、区文体设施项目用地。
“十四五”期间，通过城市更新和土地整备落实和预留赣深高铁、深大城际、深广中轴城际、深惠城际，和轨道18号线、21 号线、22号线、25号线、27号线等建设空间，完善轨道交通网络。
超前开展鹭湖枢纽、黎光车辆段、大浪西车辆段、大水坑车辆段等城际和城市轨道配套设施用地的城市更新和土地整备工作。
住房建设规划指引
加大土地整备对住房用地供应的支持力度，“十四五”期间，通过土地整备完成不少于1.2平方公里的居住潜力用地。合理调控居住用地的住房结构，土地整备用地供应居住用地以建设保障性住房为主。产业集聚区周边以建设保障性租赁住房和共有产权住房为主，公共交通便利地区以建设保障性租赁住房和公共租赁住房为主。
在改造方向为新型产业用地的更新项目中，安排部分保障性住房用地。在综合考虑产业发展需要、职住平衡需求、项目区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，结合更新单元规划地块划分，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立用地。
鼓励留用土地为居住用地的土地整备利益统筹项目，在不突破相关政策，且规划允许的情况下，增加共享建筑面积，其中 60%建筑面积用于保障性住房建设，并积极探索用于拆迁安置用房。
“十四五”期间，通过城市更新配建和土地整备保障性住房用地、产业用地规划筹集保障性住房（含配套宿舍）建筑面积100 万平方米。
城市更新项目中配建的保障性住房应集中布局，涉及项目分期建设的，保障性住房原则上应布局在首期。更新项目配建的保障性住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的保障性住房也可由政府相关部门组织建设。
行动方案
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